3月房屋销售放缓，春季购房季开局乏力

美国3月成屋销售放缓，这是春季购房季的平淡开端，因抵押贷款利率上升和房价上涨令购房者望而却步。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）周四公布，3月成屋销售经季节性因素调整后折合成年率为402万套，较2月下降5.9%。3月份的销售下降是自2022年11月以来的最大月度降幅，当时的销售较前一个月下降了6.7%，也是自2009年以来3月份的最慢销售速度。

与去年3月份相比，销量也下降了2.4%。根据FactSet的数据，最新的房屋销售低于经济学家预期的412万套。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，美国抵押贷款平均成本上周攀升至两个月来最高水平，是潜在购房者的一大障碍。

“住房流动性，目前处于历史低点，预示着社会经济流动性减少的可能性，”尹说。

房价连续第21个月同比上涨，尽管增速有所放缓。3月份全国房屋销售价格中值较上年同期上涨2.7%，至403,700美元，为3月份的历史最高水平，但为去年8月以来的最小年涨幅。

自2022年以来，美国房地产市场一直处于销售低迷状态，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升。去年，美国二手房销售跌至近30年来的最低水平。

较高的抵押贷款利率也抑制了2024年春季购房季节的开始。抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）的数据显示，30年期抵押贷款的平均利率在1月中旬攀升至略高于7%的水平后，今年大部分时间一直处于高位，上周攀升至6.83%，为八周以来的最高水平。本周平均利率降至6.81%。

房地美说，上个月购买的房屋可能在2月和3月初签订了合同，当时30年期抵押贷款的平均利率在6.89%至6.63%之间。

虽然上个月成屋销售下降，但3月份新建房屋销售飙升。美国商务部（Commerce Department）周三公布的数据显示，2月份同比增长7.4%，3月份同比增长6%。

为了提振销售，房屋建筑商加大了销售激励措施，比如降低购房者抵押贷款的初始利率。许多建筑商也将重点转向了更小、更便宜的住宅。受此影响，上个月新建房屋的售价中值降至40.36万美元。

相比之下，现房销售往往是由高端市场的房产推动的，在高端市场，更富裕的购房者可以以当前的抵押贷款利率购买房屋，或者可能支付现金。NAR说，上个月售价在100万美元及以上的房屋销量同比增长14%，而售价在10万美元至25万美元之间的房屋销量则下降了4%。这一趋势有助于推高现房销售价格中位数。

Yun指出：“通常情况下，新建房屋的中位数价格会比现有房屋高出15%-20%。”

尽管在春季购房季节有更多的房屋进入市场，但3月份的销售额却有所下降。

NAR说，上个月底有133万套未售房屋，较2月份增长8.1%，较去年3月份增长19.8%。

按目前的销售速度计算，这相当于4个月的供应量，高于去年3月底的3.2个月供应量。传统上，5到6个月的供应量被认为是买卖双方之间平衡的市场。

“我觉得更多的库存会带来更多的销售，但事实并非如此，”Yun说。

待售房屋库存一直在上升的一个原因是，房产出售的时间更长了。NAR称，上月房屋通常在售前停留36天，高于去年3月的33天。

在从迈阿密到圣地亚哥的许多大都市地区，更多的待售房屋和更低的要价，转化为对有能力买房的购房者更友好的市场。

Redfin的数据显示，第一季度美国房屋销售中，44.4%的卖家向买家提供了维修、成交费用和其他优惠。这一比例高于上年同期的39.3%。

许多卖家也在降低要价。3月份，Zillow上超过23%的房屋上市价格下调，这是至少自2018年以来任何一个3月份的最高比例。

尽管出现了这些有利于购房者的趋势，但对许多美国人来说，住房市场在很大程度上仍然遥不可及，尤其是那些没有房屋净值收益来购买新房的首次购房者。虽然房价增长一直在放缓，但与过去五年近50%的涨幅相比，这一跌幅微不足道。

Bright MLS首席经济学家丽莎•斯图特万特（Lisa Sturtevant）表示：“不确定性和焦虑情绪将给今年春季的房地产市场蒙上阴影。”“较低的抵押贷款利率和更多的库存预计会在今年春天吸引更多的购房者，但是，尽管一些买家会利用更多的房源和更大的谈判空间，但其他人会犹豫不决，不愿在当前这个不安的时期做出重大决定。”

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